Estados y municipios; federación va por sus catastros y registros inmobiliarios
Publicada el 14
de septiembre 2026 en Más Información
DESDE AFUERA - Jaime Villasana Dávila
La presidenta
Claudia Sheinbaum envió el pasado 8 de septiembre a la Cámara de Diputados la iniciativa
de la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral.
La ley busca homologar la forma en que municipios y estados registran predios y
propiedades tanto en el catastro (a cargo de los municipios, con excepciones),
como en el Registro Público de la Propiedad (a cargo de los estados). La ley
incluye aspectos positivos, pero “el diablo está en los detalles”. Si los
municipios y estados no se organizan y exigen cambios a la ley, la federación
prácticamente les quitará el manejo de tal información y quizá hasta los
ingresos que generan tales rubros.
Al respecto los siguientes comentarios.
1. ANTECEDENTES DE LA INICIATIVA DE LEY. En enero de 2025 el senador de MORENA, Cuauhtémoc Ochoa, presidente de la Comisión de Hacienda del Senado organizó el foro “Fortalecimiento de la Transformación para el Bienestar desde lo Local” y uno de sus objetivos fue explorar ideas para el fortalecimiento de las finanzas de estados y municipios. En ese espacio se planteó la propuesta de armonizar y homologar todos los registros públicos inmobiliarios (propiedad y catastro). Pues bien, esta propuesta la hizo suya el gobierno de Sheinbaum y llegó a la Cámara de Diputados la semana pasada. Teniendo la 4T mayoría absoluta es un hecho que va a pasar.
2. ASPECTOS POSITIVOS DE LA INICIATIVA DE LEY. En términos generales la ley busca que los municipios y estados recauden más. Recuérdese que el cobro en México del predial (y otros impuestos inmobiliarios) es muy bajo; apenas representa el 0.11% del PIB cuando en Latinoamérica es del 0.38%. Ya ni hablemos de EUA, Canadá o Europa. Muy pocos municipios cobran efectivamente el predial y muchos ni el esfuerzo hacen. Para lograr el incremento de recaudación de predial y de otros impuestos (o derechos) similares, la iniciativa de ley plantea varias acciones y una de ellas es homologar los sistemas catastrales y de registro público de la propiedad para que deje de existir lo que ahora tenemos; cada estado / municipio con su propio estándar, generando múltiples inconvenientes. En la exposición de motivos (página 5) se señala que la homologación “no requiere centralizar la función catastral, sino establecer un identificador único, un estándar mínimo de información y un mecanismo de interoperabilidad que permita que sistemas distintos (de catastro y propiedad) se comuniquen entre sí”. La iniciativa de ley describe lo anterior a lo largo de 45 artículos y hasta aquí todo muy bien, si se queda uno en los términos generales. No obstante, cuando se leen ciertos artículos la situación cambia y eso de “homologar no significa centralizar” queda muy cuestionado.
3. LO NEGATIVO DE LA INICIATIVA DE LEY. Esta iniciativa cita en el artículo 2 a cuatro actores principales: 1) Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones del gobierno federal (Agencia); 2) Autoridades estatales y municipales encargadas del catastro (Autoridad Catastral); 3) Autoridades estatales responsables del registro inmobiliario (Autoridad Registral); 4) Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU federal). El artículo 6 define las “atribuciones” de la SEDATU, siendo la principal el “supervisar acciones de modernización registral y catastral”. El artículo 7 cita las “atribuciones” de la Agencia y hay dos incisos muy preocupantes que le dan todo el mando de las plataformas nacionales catastral y registral: IV. Desarrollar, habilitar y administrar tales plataformas; V. Habilitar los accesos a las Autoridades Catastrales y Registrales a las plataformas. En los artículos 8 y 9 se citan las obligaciones de estas últimas con el verbo “deberán” y una es implementar las plataformas. Nótese la diferencia de términos; mientras a las dos entidades federales se les dan atribuciones, a estados y municipios se les dan obligaciones lo que, en otras palabras, es sometimiento.
4. EJEMPLO DE UN RIESGO PUNTUAL; COBRO DEL PREDIAL Y DE DERECHOS. Con esta ley quien tendrá la propiedad, administración y almacenamiento de toda la información catastral y registral en el país será el gobierno federal (vía la Agencia) y ya no los gobiernos municipales y estatales. Además, la iniciativa indica que ambas plataformas tendrán módulos para habilitar pagos digitales (artículo 17, fracción IV, y artículo 36, fracción II) y aquí la pregunta es ¿una vez operando ambas plataformas, solamente por dicho medio la ciudadanía deberá hacer sus pagos catastrales y registrales? ¿a dónde irán tales fondos; a cuentas bancarias de estados y municipios o a una federal y luego lo distribuirá? Incluso yendo a cuentas bancarias de estados y municipios esto es un riesgo muy alto, pues en un momento dado la Agencia pudiera bloquear el acceso o desviar tales ingresos hacía cuentas federales por cualquier razón (deuda de ISR, IMSS, agua, luz, etc.). Quizá el artículo 21, y que indica que la gestión y uso de la información en las plataforma catastral les compete a las autoridades catastrales, pudiera eliminar mi argumento anterior. No obstante, las facultades de la Agencia ahí están y son muy claras.
5. OTRO RIESGO MÁS (DE MÚLTIPLES EXISTENTES); Otro riesgo es el artículo 45 y se refiere al incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley por las personas servidoras públicas, léase las estatales y municipales, porque recuérdese que los artículos 8 y 9 indican que “deberán”, mientras que los federales tienen facultades. Quien no cumpla la ley será sujeto a la Ley General de Responsabilidades Administrativas. Siendo así, los estados y municipios deben sí o sí ejecutar todo lo requerido por la ley. Esta obligación será efectiva a partir del 1 de enero del 2027 (quinto transitorio). Los Congresos locales y gobiernos municipales y estatales tienen 180 días para alinear su marco legal (artículos sexto y séptimo transitorios).
6. CONCLUYENDO:
MUNICIPIOS Y ESTADOS DEBEN EXIGIR CAMBIOS A LA INICIATIVA. El gobierno federal
debió haber impulsado desde hace años la homologación y modernización del
catastro y registros de propiedad, tal como sucedió con la armonización
contable y la implementación del modelo de Gestión para Resultados (GpR) en la
primera década del presente siglo. En este sentido, es positiva la iniciativa
del gobierno de Sheinbaum en la parte de homologación para dar orden a estos
temas e incrementar la recaudación, pero otra cosa muy diferente es la
propiedad, administración y operación exclusiva de las dos plataformas
nacionales por parte del gobierno federal. En ellas habrá muchísima información
y será la vía para cobrar tales impuestos locales. Por lo menos, tales
plataformas debiesen tener una titularidad “tripartita” (federación, estados,
municipios) y quitar de tales plataformas el módulo de pagos (o poner reglas
muy claras al respecto), porque recuérdese que la ley es para “homologar”
estándares y no para cobrar impuestos locales. Esta ley debe analizarse a fondo
entre los tres órdenes de gobierno dado que deja muchas dudas técnicas y de
procedimiento. La Cámara de Diputados debería convocar a estados y municipios
para debatirla en mesas de trabajo, que sean escuchadas sus opiniones y se
hagan los ajustes acordados. Lamentablemente ello no sucederá; la CONAGO está
doblegada y las asociaciones municipales divididas. De dejarse esta ley tal
cual se estaría dando otro paso muy importante hacia el centralismo, fortalecido
a partir del 2018.
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